nx دارای 131 صفحه می باشد و دارای تنظیمات در microsoft word می باشد و آماده پرینت یا چاپ است
فایل ورد nx کاملا فرمت بندی و تنظیم شده در استاندارد دانشگاه و مراکز دولتی می باشد.
این پروژه توسط مرکز nx2 آماده و تنظیم شده است
توجه : در صورت مشاهده بهم ريختگي احتمالي در متون زير ،دليل ان کپي کردن اين مطالب از داخل فایل ورد مي باشد و در فايل اصلي nx،به هيچ وجه بهم ريختگي وجود ندارد
بخشی از متن nx :
مقدمه پیشگفتار بخش اول 1-هدف قانونگذار سال 1356 از وضع آن 2-هدف قانونگذار سال 1376 از وضع آن3-نظرات و دیدگاههای حقوقی راجع به هر دو قانون بخش دوم
معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی 1-تعریف و شرایط احكام عقد اجاره 2-رایط مختصه عقد اجاره 1-انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممكن باشد 2-مورد اجاره ممكن است مفروز یا مشاع باشد 3-مورد اجاره ممكن است خارجی یا كلی باشد 4-موجر باید مالك منافع عین مستاجره باشد 5-مورد اجاره باید معلوم باشد
3-مفهوم سرقفلی 1-دیدگاههای حقوقی 2-دیدگاههای فقهی 4-مفهوم حق كسب و پیشه و تجارت بخش سوم
1-روابط در چه شرایطی مشمول قانون سال 1376 است 2-موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد و اجاره بخش چهارم 1-ویژگی های كلی قانون سال 1356 1-ویژگی های كلی قانون سال1376
1-لزوم كتبی بودن مستند رابطه استیجاری 2-لزوم رعایت ضوابط شكلی قانون جدید بخش پنجم ضوابط شكلی اجاره نامه در هر دو قانون 1-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1356
2-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1376 3-شرایط سند عادی اجاره در قانن سال13564-شرایط سند عادی اجاره در قانون سال13761-قید مدت در اجاره نامه
2-تنظیم اجاره نامه در دو نسخه 3-امضای موجر و مستاجر 4-گواهی دو نفر شاهد 5-تعیین تكلیف سرقفلی
5-بحث تحلیلی در تشریفات تنظیم سند 6-تعارض قراداد اجاره با قانون مدنی و مقررات قانون سال 1376 7-تداخل قانون شكلی ماهوی در ماده 2 قانون سال 1376بخش ششم آئین داوری 1-تخلیه در صورت وجود سند رسمی 2- تخلیه در صورت وجود سند عادی بخش هفتم
موانع تخلیه 1-پرداخت سرقفلی 2-مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون سال 1376 3-مقایسه تطبیقی مفهوم و تعریف و ماهیت حقوقی سرقفلی در قانون سال 1376 و 13564-آیا مفهوم سرقفلی و حق كسب و پیشه تجارت قائل جمع است . بخش هشتم
انتقال منافع عین مستاجره به غیر بخش نهم 1-اعمال قاعده عسروحرج در حكومت قانون سال 1376 و 1356 2-عوض استیفای منافع توسط مستاجر
مقدمه : قوانین در حكومت اسلامی ملهم از دستورات متعالی و سعادت بخش قرآن كریم و سنت رسوال الله (ص) و ائمه اطهار سلام الله علیهم است و از آنجا كه این قوانین الهی بوده و منشاء بشری ندارد و از سویی مقید به مكان و زمانی خاصی نیز نمی باشد قطعاً كاملترین و جامع ترین قوانین بوده و اجرای دقیق و درست آن سعادت تمامی انسانهای را با دنبال خواهد داشت و با دگرگونی كه در نظام سیاسی ایران صورت گرفت ، قوانین و مقررات آن نیز به طبع تحت الشعاع نظام حاكم بر جامعه كه نوید حكومت اسلامی را می داد قرار گرفت . لذا دگرگونیهایی در راستای اسلامی و شرعی كردن قوانین برداشته شد .
این تغییر و تحول دراصول كلی و بنیادین جامعه در بدو امر چنان سریع انجام شد كه بحث های حقوقی فراوانی را برانگیخت و این وضع (تغییرات مكرر قوانین ) همچنان راه خود را ادامه میدهد و اكثریت قضات ، وكلا و حقوقدانان از خود می پرسند به راستی تا به كی باید شاهد تغییرات متعدد قوانین باشیم؟ واقعاً ملاك تهیه و تنظیم و تصویب قوانین چیست كه به سهولت و با هر سلیقه ای تصویب می شود و پس از اندكی تغییر می كند .
اندك زمانی ضعیف روشهای بانكی را در تغییرات قانون چك می بینید و زمانی ضعف علمی و انباشت پرونده ها را در تغییر قوانین دادگاهها بدون در نظر گرفتن عوارض مورد تغییرات متعدد و پی‌درپی و ; زمانی هم كه بر عناوین و مجازاتها افزوده می شود و زندانها به حد انفجار می رسد . نمونه بارز این تغییر و تحول در قانون موجر و مستاجر رخ داده ات كه مواجهین چنین قانونی با چرخش تقریباً خلاف جهت هدف قانونگذار قبلی با ایده ای نو و بدیع درصدد برآمدند با تغییرات ریشه ای این قانون ، مسائل و مباحث آن را به مبانی فقهی نزدیكتر نمایند .
پیشگفتار : قانون روابط موجر و مستاجر نیز متاثر از این وضعیت بوده و از تاریخ تصویب اولین قانون در این خصوص تغییرات متعددی تا حال حاضر صورت پذیرفته . اولین قدم برداشته شده در این زمینه تصویب قانون تعدیل مالاجاره مستغلات مصوب 1317 بود كه به منظور حمایت از مستاجرین به تصویب رسید . ماده یك قانون مذكور مادر و سرچشمه كلیه قوانین بعدی محسوب می گردید . به دنبال آن در سال 1322 به موجب اختیاراتی به دكتر میلسپورش كل دارائی وقت داده شده ،
ترتیب و تعدیل و تثبیت مال الاجاره و مستغلات تنظیم نمود كه این اقدام اساس كار قانونگذاران در تدوین قوانین بعدی حاكم بر روابط موجود مستاجر گردید . سرانجام دولت طی لایه ای در سال 1339 قانون روابط مالك و مستاجر را به تصویب مجلس شورا و سنا رساند كه برای اولین بار از حق كسب پیشه (تجارت) نام برده شد . خلاصه اینكه حق كسب و پیشه تجارت در قانون سال 1339 به طور قانونی هستی یافت و پیمودن راهی را آغاز كرد كه در سال 1356 به تصویب قانون جدید روابط موجود مستاجر منجر شد كه هنوز حاكم بر روابط كثیری از این قشر از افراد است می باشد .
مشكلات عملی ناشی از اجرای قانون 1339 كه عمده از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون 1356 منجر شد . در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندركاران و متخصصین حقوقی كمك گرفته شد و نتیجه آن تصویب قانونی بود كه باید انصاف داد كه نواقص و ابهامات اندكی دارد .
این قانون در مورد محلهای كسب و پیشه و تجارت ، هنوز هم قابل اجراست و زمینه اصلی كار ما را تشكیل می دهد . نهایتاً با سیر تحولی كه در نظام سیاسی و قانونی كشور صورت گرفته این فكر پدیدار شد كه با فسخ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 قانون مدنی را كه كاملاً منطبق با ضوابط شرعی است بر روابط موجر و مستاجر حاكم كند .
و چون تدوین چنین قوانینی نیازمند مكالمات عمیق حقوقی بود قانونگذار وقت با واقع بینی نسبت به مسئله از تغییر بنیادین آن برخود داری تا تصویب قانون 1362 (مقدمه تغییرات بعدی بود ) كه صرفاً به محلهای سكنی تحول یافت اولین قدم خود را در تغییر این قانون (1356) برداشته است . سرانجام قانونگذار با رنگ بنائی كه پس از انقلاب با تصویب قانون 1362 بنا نهاد در قانون 1376 متجلی شد و با حاكم قرار دادن قانون مدنی به روابط موجر و مستاجر قانونی (1356) را بنظر منطبق با شرع و مبانی فقهی نبوده است را كنار زند .
بخش اول : 1-هدف قانونگذار از تصویب قانون 1356 روابط موجر و مستاجر از جمله مسائل پیچیده ای است كه در هر كشور و در هر زمان واضعان قانون را به دخالت و چاره اندیشی واداشته است . مستاجران بی سر پناه كه عموماً از طبقه ضعیف جامعه اند ، یك طرف این رابطه اند و موجران معمولاً دولتمند ، طرفدیگر آن ، مستاجر بی سر پناه از یك طرف توان چانه زنی برابر با موجر را ندارد و از طرف دیگر ناچار است در ی یافتن مأمنی برای خود و خانواده اش به خواسته وی تن در دهد و در این وادی است كه تصویب قانونی كه چنین روابطی را تعدیل می كند ضروری به نظر می رسد ،
لذا با همین انگیزه پدیده اس نو و بدیع بنام حق كسب و پیشه در نظام حقوقی ما وارد شد . هرچند كه طرح چنین مسئله ای در همان زمان با اشكالات شرعی مواجه شد و در نهایت عدم شناسایی آنهم باعث نارضایتی طبقه متوسطه – كه نوعاً حكومتها از ایشان ترس دارند- می شده است . ایم مجموعهدر برخوردهای اولیه با موضوع با اتخاذ تدابیری از طرف قانونگذار منجر شده كه هدف آن جمع بین امرین و به اصطلاح اینكه « نه سیخ بسوزد و نه كباب» بوده است .
این بود كه قانونگذار به وضع قانونی پرداخت كه به واقع حمایتی بود از قشر عظیمی از جامعه (مستاجر كه عمدتاً از قشر متوسط و ضعیف ) بود صورت گرفت وتصویب قوانینی مصوب 1339 و 1356 از جمله این قوانین بود با این هدف به تصویب رسید . بطوریكه به موجب قانون مصوب 1356 حقوق مالكانه موجر بر منفعت عینی مستاجره را با محدودیت فراوان روبرو ساخت به گونه ای كه پس از انعقاد و عقد اجاره ، اگر مستاجر مرتكب تخلف مندرج در قانون نمی شد ، تخلیه مورد اجاره ممكن نبود ، بعلاوه پس از تخلیه – در فرض تجاری بودن مورد اجاره – مستاجر حق داشت مبلغی به عنوان حق كسب و پیشه‌وری و رونق شغلی از موجر خود مطالبه نماید . وضع قانون 1339 و 1356 ، به نظر می رسد به ضررر مالكان و ملاكان جامعه تمام شد و تجدید مالكیت آنرا به همراه داشت به گونه‌ای انگیزه ای در جهت اجاره مستغلات خود را از دست دادند.
لذا با ورود اصطلاح نو و جدید بنام حق كسب و پیشه كه البته قانونگذار این كلمه نامون را به جای سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1339 بكار برد و نیز با توجه به اینكه این پدیده به تازگی در نظام حقوقی و اقتصادی ایران وارد شده بود چه وجه به عنوان شرعی ان نامعلوم و تبعاً حلیت آن نیز مورد مناقشه بوده است موجب ایجاد بحثهای فراوان حقوقی و شرعی گردید .
باشناسایی مستجر این حق برخی مزایای متفرقه از آن نیز برای مستاجر قائل شده بود از قبیل حق تقدم مستاجر سابق در اجاره كردن ملك پس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر . الهایه از بررسی كلی سیر تاریخی روابط موجر و مستاجر می توان چنین نتیجه گرفت كه روند قانونگذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی ) بدواً از احترام به اداره آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده سپس به جانب تجدید حق مالكیت و دخالت حكومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمتایل شدند و بعد دیگر بار تدریجاً به جانب پذیرش آزاد اداره طرفین سیر كرده است .
1-هدف قانونگذار قانون 1376 از وضع آن: پس از پیروزی انقلاب و استقرار نظام اسلامی در ایران ، تدوین قانون جدود روابط موجر و مستاجر نیز در برنامه قوه مقننه قرار گرفت بر خلاف برخی قوانین محصول حكومت قبلی ، قانونگذار اسلامی با اعلام نسخ و فسخ آن اقدام به تدوین قوانین پویا می نمود در این خصوص خوشبختانه ، واقع بینانه بر قضیه نگریسته شد لذا با طرح و تصویب قانون 1362را كه به محل های مسكونی اختصاص داشت قدمی در راه اراده قبلی خود برداشت كه نهایت منجر به تصویب قانون 1376 شد .
بار دیگر با تصویب ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 سعی كرده است ضوابط عرفی را در مورد محلهای كسبی و تجاری حتی المقدور به قواعد شرعی نزدیك كند لیكن كماكان اشكالات و مضایق ناشی از روابط اقتصادی و معرف حاكم بر بازار ، مانع از انطباق كامل و مطلق این دو با هم می شد .
با مطلاحظه قانون یاد شده متصور است كه در صورت وجود دو شرط كه یكی راجع به شكل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین حق كسب و پیشه و تجارت به كلی منتفی می شود . از اینروست كه اقدام موثر قانونگذار با الحاق ماده واحده 1365 به نظر و هدف خود را در راه برگشت به ضوابط شرعی و قانون مدنی به منصه ظهور رسانده و این بار با تصویب قانونی كه منطبق باشد با قانون مدنی و مبانی فقهی چرخشی خلاف جهت و هدف قانونگذار سال 1356 را نشان می دهد . قانونی كه با شناسایی حقی به نام حق كسب و پیشه ، حمایتی قشر ضعیف و متوسط جامعه داشتند نهایت با تصویب قانون 1376 به بحثها و مناقشاتی كه از بدو ورود این پدیده در نظام حقوقی كشور از جهت حلیت و مشروعیت آن مطرح شده بود را برداشته است .
البته قانونگذار از علت عمده تصویب قانون 76 و یكسان كردن قوانین راجع روابط موجر و مستاجر و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر در تنظیم قرارداد میداند كه این هدف در ماده یك قانون یاد شده به صراحت اعلام گردیده است . قانونگذار در ماده یك « ; اجاره كلیه اماكن ;» را « ; تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ;» اعلام كرده است. كه با تصویب این قانون در پی وصول به چند هدف بوده است .
1-ایجاد امكان تخلیه سریع اماكن استیجاری این ناشی از سیاست كلان دولت مبتنی بر این فكر بوده كه با تسهیل تخلیه عرضه اماكن استیجاری فراوان و بالمال اجاره بها ارزان خواهد شد . واضح است كه این تسهیلات را برای اجاره های شفاهی كه چه بسا احراز وجودشان مستلزم رسیدگی قضائی و صرف وقت باشد ـ نمی توان قائل شد . اما این به مفهوم آن است كه اجاره شفاهی مشمول قانون دیگری با شرایط و آثار كاملاً متفاوت قرار گیرد .
2- حذف «حق كسب و پیشه و تجارت» و جایگزین آن با سرقفلی . قانونگذار در تمام سالهای پس از پیروزی انقلاب ، با مفهوم «حق كسب و پیشه و تجارت » كه پدیده غربی و غیر اسلامی است دچار مشكل بوده است ، بالاخره این مشكل را مصوبه تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 حل كرده كه طبعاً این راه حل مبتن بر حكم ثانویه و ناچار موقتی است . هر چند قانونگذار در تبصره 2 ماده 6 قانون جدید تا حدی متاثر از روابط قانون سال 1356 بوده است ولی به طور كلی می توان دید كه «حق كسب و پیشه و تجارت» به عنوان حقی كه به طور خود به خود ایجاد می شود و ایجاد آن نیازی به اقدام اداری طرفین ندارد ، در قانون جدید موجود نیست. 3- حذف ضوابط و قوانینی كه به طور قهری بر طرفین متحمل می شده است. به نظر می رسد قانونگذار قصد داشته است قواعد آمده حاكم بر روابط استیجاری رابه آنچه در قانون جدید آمده و آنچه در قانون مدنی پیش‌بینی شدهاست ، منحصر كند .
تصریح به متبع بودن شرایط مقرر بین موجر و مستاجر از همین باب است . نتیجه اینكه اهداف واعتراض قانونگذار به شرح فوق با ضوابط قانون مصوب 1351 كه كاملاً آمده‌است و غیر قابل عدول است ، علی الخصوص ماده 30 آن كه راه اشتراط شروطی بر خلاف مفاد آن را مسدود می كند ، به هیچ وجه سازگار نیست . اگرنه چنین بود قید « ; تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ; » در ماده یك قانون لزومی نداشت.
همچنین لازم نبود ، با این تفصیل در مورد سرقفلی و احكام آن بحث شود .
دیدگاههای حقوقی وامراجع هر دو قانون :با تصویب قانون 1376 طبق معمول نگرش حقوقی و تخصصی حقوقدانان را در این خصوص برانگیخت 1- دكتر ناصر كاتوزیان : هدف قانون جدید روابط موجر و مستاجر یكسان كردن قانون حاكم بر اجاره و پرهیز از پراكندگی قواعد گوناگونی است كه بر این رابطه حكومت دارد . و با تاكلی بیشتر در وضع قانون و مفهومی كه از سرقفلی ارائه كرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفته تجاری سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سربازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و كارخانه داران و پیشه‌وران ،
آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می كند . به اقتصاد عمومی كشور زیان می رساند . آنان كه . جز سرقفلی محل كسب و پیشه خود ، سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یكباره به ورشكستگی می افتند و حاصل كارشان عاید مالكان بزرگی می شود كه ممكن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری به تولید در صحنه اقتصادی ظاهر شوند . دورنمای این خسران بزرگ ، قانونگذار را به احتیاط وارد كرده است تا وضع كنونی را بر هم نزند و; و مفهومی كه در قانون 1356 در اجاره محل كسب و پیشه بیان شده است ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حكومت اداره نیست ، نهادی است كه دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود . (مانند نكاح و ولایت)
2- ارش صادقیان در تحلیلی كه از قانون 1376 دارد چنین بیان می كند « قانونگذار چگونه به طرفداری از یك قشر ، قوانین مربوط به چك و روابط موجر و مستاجر را تصویب كرده است و گفتیم كه زود باوران و سطحی نگران معتقدند كه نقد قانون روابط موجر و مستاجر 1376 خیلی زود است و چنانچه صبر نمائیم ، انوار این قانون جامعه را فروزان خواهد ساخت یعنی دقیقاً مشابه استدلالی كه طرفداران حذف دادسرا داشتند ، همان قانونی كه اینك با شتاب‌زدگی وصف‌ناپذیر ، در مسیر اصلاح و تغییر قرار گرفته است ، ولی از فرط عجله در تدوین و تصویب ،
قطعاً سرنوشتی مانند اصل قانون دادگاههای علم خواهد داشت و از مشكلات مردم و دادگستری گره گشایی نخواهد كرد . باری اینك كه سه سال از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 گذشته است . وعده های بی منطق و آمال واهی طرفداران این قانون به خوبی آشكار شده است و نه تنها رابطه استیجاری در اجتماع بهبود نیافته است ، بلكه علاوه بر مزایای دستوری فوری تخلیه ، اخذ چكهای تضمینی تخلیه به انضمام ودیعه های آنچنانی همچنان ادامه دارد .
3- دریك دیدگاه دیگر و از نظر كلی هدف قانونگذار از طرح تصویب قانون 76 ظاهراً با این هدف تصویب شده كه روابط موجر و مستاجر را در قالب كاملاً شرعی آن قرار دهد و سرقفلی به معنی شرعی آنرا جایگزین حق كسب و پیشه و تجارت كه مفهومی غربی است بنماید . 4- در دیدی دیگر كه به قانون 1376 ارائه می گردد چنین عنوان می شود كه «قانون فوق به حق مالك بر عین مستاجره به عنوان یك اصل حقوقی غیر قابل نقض اذعان دارد . قانون فوق الذكر سعی بر آن دارد كه اطمینان خاطری برای موجر ایجاد نماید كه پس از انقضاء مدت اجاره مشكلی برای او پیدا نخواهد شد و طی یك هفته می تواند ملك خود را مجدداً در تصرف خویش داشته باشد .
قانون فوق سعی بر آن دارد كه بگوید ، طرح مسائل حقوقی بایستی دور از مسائل عاطفی و احساسی باشد . اینكه مستاجر دارای مشكلات مادی است و یا تهیه میكن كه در شهرهای بزرگ به معضلی تبدیل شده است در راستای امر قانونگذار و قوه مقننه نمی باشد ، بلكه این مسئله به دولت (قوه مجریه) و سیاستهای اقتصادی آن مربوط می شود . این قانون در نهایت ا ختصار (سیزده ماده) به تصویب رسیده است و سعی بر آن دارد كه از تكرار نكاتی كه در قانونی مدنی و سایر قوانین ذیربط مطرح شده است نظیر ، اهلیت و موارد فسخ یا بطلان قرارداد اجاره خودداری نماید .
بخش دوم : معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی هر دو قانون 1-تعریف و شرایط احكام عقد اجاره به موجب ماده 466 قانون مدنی كه می گوید «اجاره عقدی است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عینی مستاجره می شود . اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستاجر و مورد اجاره را عینی مستاجره می گویند.» لذا اجاره نیز از عقود تملیكی معوض بوده و در اینصورت اجاره عبارت خواهد بود از تملیك عینی بعوض معلوم و اجاره مانند عقد بیع یكی از عقود معینه است كه علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله كه قانون مدنی در ماده 190 بیان نموده دارای شرایط مختصه است كه با اجتماع آن عقد اجاره محقق می شود .
طرفین عقد اجاره (موجر-مستاجر) نامیده می شوند باید دارای اهلیت برای معامله یعنی بالغ و عاقل و رشید باشند . معوضین یا مورد اجاره كه موضوع عقد قرار می گیرد دو قسم است : 1- منفعت كه عبارت از وضعیتی است كه در عین مال نهفته ومی تواند به این اعتبار مورد عقد و انتقال قرار گیرد . مانند سكونت در خانه 2- عمل . چنانچه كسی ساختمان را طبقه نقشه ترسیمی بدیگری مقاصعه دهد . از دیگر شرایط عقد اجاره تعیین مدت است و الااجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدنی )
2-شرایط مختصه عقد اجاره علاوه بر رعایت شرایط یاد شده فوق عقد اجاره دارای اختصاصاتی می باشد 1) انتفاع از عین مستاجره بابقاء اصل آن ممكن باشد : (ماده 471 ق.م) لذا خیری با انتفاع از آن عین مال معدوم گردد در اینصورت اجاره آن صحیح نخواهد بود . مانند شیرینی و میوه و امثال آن كه انتفاع از آن منجر به نابودی می شود .
2) مورد اجاره ممكن است مفروز یا مشاع باشد : همچنانكه انتقال عین مال مشاع بوسیله عقد بیع ممكن است ، انتقال منفعت آن بوسیله اجاره صحیح می باشد (ماده 475 ق.م ) زیرا مطابق ماده 30 ق.م «هر مالكی نسبت به مایملك خود هرگونه تصرف و انتفاع دارد ; » از این جهت اجاره مال مشاع صحیح است لیكن تسلیم عین مستاجره به مستاجر منوط به اذن شریك دیگر می باشد والا تسلیم قانونی شناخته نمی شود .
3) مورد اجاره ممكن است عین خارجی یا كلی باشد . همچنانكه عین كلی می تواند مورد بیع واقع شود ، منفعت كلی نیز می تواند مورد اجاره قرار گیرد كه در اینصورت موجر تعهد به تملیك منفعت فردی از افراد كلی را به مستاجر می نماید.(ماده 482 ق.م) 4) موجر باید مالك منافع عین مستاجره باشد : لازم نیست موجر مالك عینی مستاجره باشد بلكه مالكیت بر منفعت عین مستاجره كفایت است و موجر باید در هنگام عقد مالك منافع باشد والا اجاره قصولی و غیر ناقد می باشد . ماده (474 ق.م) البته در این خصوص قانون موجر و مستاجر 56 بر خلاف قانون مدنی در ماده 10 خود مستاجر از انتقال منابع كرده در حالیكه به موجب قانون موجر و مستاجر سال 1376 مستاجر می تواند مورد اجاره را تعبیر واگذار نماید .
5) مورد اجاره باید معلوم باشد : بدین معنی كه اولاً معنی باشد و لذا مردد بودن مورد الاجاره مانند آنكه باغ یا خانه بدون تعیین اجاره واگذار شود . در اینصورت اجاره باطل خواهد بود . مواد (472 و 190 ق.م) و دیگر اینكه مهم نباشد لذا به استناد ماده 216 ق.م «مورد معامله باید مهم نباشد مگر در موارد خاصه كه علم اجمالی بدن كافی است .
3- مفهوم سرقفلی سرقفلی در فرهنگ لغت معنی چنین معنی شده است « حقی كه بازرگان و كاسب نسبت به محلی پیدا می كند بجهت تقدم در اجاره ، شهرت ، جمع آوری مشتری و غیره » البته این تعریف در توضیح اصطلاحی است كه از آن به عنوان حق كسب و پیشه تجارت نام می بریم .
1-دیدگاههای حقوقی دكتر لنگرودی در تعریف سرقفلی چنین آورده است « پولی كه مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهند و همچنین مستاجر اول به موجر مالك می دهد . این وجه از مصادیق دارائی نامرئی است و عنوان درآمد اتفاقی ندارد بشرط اینكه ناشی از جمع آوری مشتریان و كاركنان مستاجر باشد و الا مالكی كه مغازه می سازد و آنرا با گرفتن پول به نام سرقفلی به اجاره می دهد این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد بدان تعلق می گیرد . »دكتر كاتوزیان سرقفلی را در معنی عام و جهانی آن چنین تعریف می كنند « حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه و این حق را در فارسی مایه تجارت می توان تعریف كرد . و از دیدگاه آقای بهمن كشاورز «وجهی است كه مالك در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد . »
2-دیدگاههای فقهی :حضرت امام (ره) معترض عنوان وجوهی كه رد و بدل می شود (اینكه سرقفلی قسمتی از اجرت است یا وجه و ; ) نشده اند و به بیان حكم حرمت و ملیت اكتفا كرده در مساله 8 مالك را مجهز دانسته كه هر مقدار مبلغی را به عنوان سرقفلی از او بگیرد تا ملك خود را او اجاره دهد .
آیت الله خوئی (ره) در حدیث سرقفلی چنین می‌گوید كه «; اما اگر برای مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه محل وجود نداشته باشد و مستاجر حق داشته باشد كه محل را بدون ازن مالك تخلیه و به دیگری تسلیم كند ، گرفتن سرقفلی شرعاً جایز خواهد بود . و شورای نگهبان در اظهار نظر خود راجع حلیت و حرمت سرقفلی آنرا ارجاع به تحریر الوسیله امام می داند . بهرحال موضوع سرقفلی از نظر قفهی از مسائل مستحدثه می باشد كه بنظر می رسد با برداشتی كه از فتوای فقها دیده می شود حرمت شرعی نداشته باشد .
4-مفهوم حق و كسب و پیشه و تجارت مفهوم ح-ك-پ-ت مفهومی است نو و تازه كه در نظام اقتصادی و قضائی ایران در سالهای 1320-1330 وارد شده است . برخی از حقوقدانان به وحدت مفهوم سرقفلی و ح-ك-پ-ت قائل هستند و برخی دیگر بیناین دو مفهوم فرق قائل هستند شهرت و رونق تجاری باعث ایجاد حق كسب و پشه و تجارت می شود در حالیكه سرقفلی مفهوم مستقلی دارد و ارتباطی به شهرت تجاری و وجود مشتریان مستاجر ندارد .
فقهای شورای نگهبان در برخورد با مساله ح-ك-پ-ت در ملك غیر در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر می گوید ح-ك-پ-ت عنوان شرعی ندارد در حالیكه برخلاف نظر به شورای نگهبان هیات عمومی دیوان عالی كشور دارای وحدت رویه 60- 6/12/1360 ردیف 63/62 پرداخت حق و كسب و پیشه به تجویز ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 به پذیرش اصل پدیده حق كسب و پیشه و تجارت نظر داده است .
البته با نگرشی كه به هر دو قانون 56-75 می شود این اصطلاح (ح-ك-پ-ت) در قانون 1376 از طرف قانونگذار مورد شناسایی واقع نشده و با انقضاء مدت از طریق دایره اجرایی ثبت و یا دستور دادگاه قابل تخلیه هستند و در این حالت به مستاجر حق كسب و پیشه و تجارت پرداخت نمی شود . لذا صرف‌نظر روابط مشمول قانون 1356 در قانون جدید قانونگذار به منافات حقوقی و فقهی مسئله پایان داده است .
بخش سوم : روابط طرفین درجه شرایطی مشمول قانون 76 می گردد با تصویب قانون مصوب 1376 روابط موجر و مستاجر در ماده یك به صراحت بیان گردیده «از تاریخ لازم الا جدا شدن این قانون ، اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی ، تجاری ، محل كسب و پیشه ، اماكن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن به قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرجدر این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»
قانونگذار با تصویب قانون یاد شده در صددد بوده است كه قوانین حاكم بر این روابط را یكسان نموده و جلوگیری از قواعد گوناگونی كه در گذشته به این روابط حاكم بوده است ، نماید . لیكن ملاحظه می گردد پیش از تصویب قانون مذكور قوانین دیگری به این روابط حاكم بوده است : 1-قانون مصوب 1356 كه حاكم بر اجاره محلهای كسب و كار و تجارت است .
2-قانون مصوب سال 1362 كه روابط موجران و مستاجران را در اجاره اماكن مسكونی تنظیم می كرده است . 3-ماده واحد مصوب سال 1365 كه بعضی آن را ناظر به اماكن كسبی و مسكونی می دانند و برخی دیگر آن را صرفاً به محلهای كسب و تجارت حاكم می‌دانند . انعقاد اجاره ها در زمان حاكمیت هر یك از این قوانین برای مستاجران حقوقی را ایجاد كرده كه قانون جدید (1376) نمی تواند آنرا از بین ببرد .
ادامه خواندن مقاله قانون روابط موجر و مستأجر
نوشته مقاله قانون روابط موجر و مستأجر اولین بار در دانلود رایگان پدیدار شد.